Недвижимость в Болгарии от застройщиков и собственников

ЗАКОНЫ

Правовые аспекты приобретения недвижимости иностранцами (гражданами и юридическими лицами) в Республике Болгария регулируются рядом нормативных актов. Наиболее значимыми из них являются положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о болгарском гражданстве, Коммерческого закона, Закона об иностранных инвестициях.

Согласно Конституции Республики Болгария иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. 18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, возникающих в результате присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии. Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону.

НОТАРИАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПОКУПКИ

После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра о 'юридической чистоте' объекта. В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется 'идеальная часть' участка земли, где построен дом. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления в аренду.

Запрещена продажа земли иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Наиболее подходящая форма деятельности для мелкого и среднего капитала - oбщество с ограниченной ответственностью (Дружество с ограничена отговорност - ООД). При покупке болгарской недвижимости иностранцами, ООД (или его разновидность ЕООД) является самой предпочитаемой из всех разновидностей юридических лиц, которые предусмотрены болгарским коммерческим законом. Минимальный размер уставного капитала ООД и ЕООД - 2 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют.

В отличие от СД в ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время, ООД отличается от акционерного общества (другой формы капиталового общества) упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала.

К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 1 лев. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено, и после регистрации фирмы, т.е. учредители, могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде.

Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться 'Частное ООО' (Единолично дружество с ограничена отговорност - ЕООД). Учредитель ЕООД лично может управлять и представлять предприятие или назначить другое лицо. В остальном ЕООД соответствует ООД.